不動産取引全般編よくあるご質問

不動産の仲介手数料は誰がいつ払うのですか?

仲介手数料のことを宅地建物取引業法で、「売買に関する媒介報酬」といいます。
売主様は不動産売却を依頼する場合、「売却の媒介契約」を宅地建物取引業者(以下、業者)と交わします。その依頼に基づき売買契約が成立した場合には、売主様は仲介業者に法定の「媒介報酬」(仲介手数料)を支払います。
買主様は購入を希望した物件の取引が決まった場合、「購入の媒介契約」を業者と交わして売買契約を行います。契約成立時に、買主様は仲介業者に法定の「媒介報酬」(仲介手数料)を支払います。
このように、売主様と業者・買主様と業者の「媒介契約」は売却と購入で夫々別になり、「媒介報酬」(仲介手数料)の支払いも別々になります。
売主様と買主様の「媒介報酬」の通常の支払時期は、契約時50%・引渡し時50%となります。

媒介契約とは何ですか?

「媒介契約」とは、売主様は仲介業者を媒介として不動産売却をする内容で、買主様は仲介業者を媒介として不動産購入をする内容で、仲介業者と夫々交わす契約のことです。
仲介業者が売主様と買主様の両方に媒介契約する場合と、売主様・買主様が別々の仲介業者と媒介契約をする場合があります。また、両仲介業者の間にさらに別の仲介業者が入る場合がありますが、売主様と買主様は媒介契約を2重に交わすことはありません。
媒介契約には、「専属専任・専任・一般」の3種類があり、夫々内容が異なります。

専属専任媒介契約とはどのようなものですか?

「専属専任媒介契約」は、売主様の売却の場合に他の複数の業者に重複して媒介契約(売却依頼)をすることができません。また、自分で見つけた買主様との直接取引ができません。
仲介業者は指定不動産流通機構(中部レインズ)への物件登録義務があり、媒介(仲介)業者の業務処理状況報告義務が1週間に1度となります。

専任媒介契約とはどのようなものですか?

「専任媒介契約」は、売主様の売却の場合に他の複数の業者に重複して媒介契約(売却依頼)をすることができません。ただし、自分で見つけた買主様との直接取引ができます。
仲介業者は指定不動産流通機構(中部レインズ)への物件登録義務があり、媒介(仲介)業者の業務処理状況報告義務が2週間に1度となります。

一般媒介契約とはどのようなものですか?

「一般媒介契約」は、専属専任や専任媒介のような制約がありません。 よって、複数の業者に重複して媒介契約(売却依頼)ができますが、他の業者にも同内容の一般媒介契約をしなくてはなりません。
仲介業者の指定不動産流通機構(中部レインズ)への物件登録義務がなく、媒介(仲介)業者の売却の業務処理状況報告もありません。

個人間で直接売買することは可能ですか?(重要)

個人間で直接売買することは可能ですが、以下のような問題が残ります。 不動産売買契約書の書式を個人が作成した場合、特約条項で売主様と買主様が個別に取り決める取引条件や、各種損害・トラブルを防止するための解除や停止条件が不十分になる恐れがあります。
そのため、売買契約で定めが無い損害が発生した場合、その負担や賠償で争うことになります。
また、直接売買では売主様に重要事項説明書の作成義務がありませんので、買主様は物件の詳細な内容が確認できず問題点も把握できません。

仲介手数料が高いと思いますが?

宅地建物取引業法(以下、業法)に基づく「媒介報酬額」(仲介手数料)は、取引価格の200万円以下の部分が5%・200万円超400万円以下の部分が4%・400万円超の部分が3%を上限とし、それに消費税が加算される規定です。400万円超の簡易計算は、3%+6万円+消費税が上限です。
媒介(仲介)業務で仲介業者の役割に不足があれば、報酬に見合った仕事をしていないという理由で減額請求することは可能です。
しかし、実際の取引の場合、業法に基づく通常の調査・説明義務がなされていれば、仲介業者には同法に基づく媒介報酬の請求権があります。

物件情報を提供した業者で購入しないといけませんか?(重要)

宅地建物取引業法では、媒介契約を交わすことが正式な依頼となりますので、媒介契約が無い場合は正式に依頼したことにはなりません。
よって、物件情報を単に受け取っただけではその業者に依頼したことになりません。
よくあるトラブルは、「買主様Aが、業者Bのチラシを見て問合せし業者Bから物件情報を入手したが、買主様Aの知合いである別の業者Cを通じて購入の意思をBに申込んだところ、Bが先に買主様Aに物件情報を渡したのだからBの仲介でしか取引ができない。」という業者Bの主張です。
業者Bは買主様Aと媒介契約を締結できないので買主様Aに仲介手数料を請求することはできず、買主様Aは業者Cと物件購入の媒介契約をすればCの仲介で購入ができます。

その他の業者間トラブルはありますか?(重要)

前記質問8.で注意しなければいけないのは、業者Bのチラシ物件が自社専任媒介であれば業者Cと分れて取引できますが、Bが別の業者Dから借りた仲介物件を掲載していた場合、CがBに対して買主様Aの申込を行うと仲介業者がB・C・Dの3社になり仲介手数料でもめる原因となります。
そのため、業者Cは買主様Aから購入を相談された際に、業者Bの専任媒介であるかを確認する必要があります。業者Cは指定不動産流通機構(中部レインズ)で当該物件の受任状況をネット上で確認するか、直接業者Bに確認して相談することでトラブルを防ぐことが出来ます。

同じ物件が別のチラシで安く出ていましたが大丈夫ですか?

直接受任した物件と他社から借りた物件の掲載があり、元業者の価格変更が確認できないまま掲載されたり、掲載直後に価格が変更されたりしますとこのようなことが起こります。
また、一般媒介契約で複数の業者が受任している場合、売主様が依頼した複数の業者に価格の変更を告知していないと異なる価格のままです。最終的には売主様への確認で価格は統一されます。
価格が異なっていても、買主様が自ら選択した業者を通じて価格の確認と交渉をすれば不利にはなりません。チラシの物件価格が安いからといって、その業者から必ず購入する必要はありません。

信頼できる宅地建物取引業者を探すには?

営業店舗や事務所の形態・法人と個人事業主・規模の大小・営業年数の長短・物件掲載件数の量等に惑わされず、実際に面談して業者本人や営業担当者との信頼関係を築くことをお勧めいたします。
自社で物件掲載がなくとも、仲介情報は流通ネット上や同業者間でやり取りが可能です。

業者の資金力で損害に対する補償内容が変わりませんか?

宅地建物取引業免許の要件として、営業保証金供託をするか、各県の宅地建物取引業協保証協会又は不動産業保証協会の会員(損害弁済等の各種保証制度)になることがあり変わりません。

宅地建物取引業者の団体には協会が2つありますが?

いずれも公益社団法人で、各都道府県の宅地建物取引業協会・宅地建物取引業保証協会各県本部と全日本不動産協会各県本部・不動産保証協会各県本部です。
主な目的は、保証協会を通じて営業保証金供託の代わりに保証分担金で債務補償弁済金の準備金を多額にすることと、中部レインズの登録促進、研修活動を通じた会員の資質の向上です。
自己資金で営業保証金を法務局に供託すれば、どの協会にも属さず単独で営業することができます。

途中で媒介業者を変更することは可能ですか?

まだ不動産売買契約が成立していなければ、媒介契約の3カ月期限で更新を止めるか、途中で媒介契約解除の覚書を交わして止める方法があります。
なお、一般媒介契約では複数の宅地建物取引業者に重複して依頼できますが、取引が成立したら関与した同業者の媒介により取引を行うことになり、他の業者への成約報告が必要です。

一坪はどのくらいの広さですか?

一坪=約3.3㎡で、畳2帖分の広さです。
畳1帖が1.82m(一間)×0.91m(半間)で、畳2帖は1.82m(一間)×1.82m(一間)=3.3124㎡(一坪)となります。
土地であれば、間口約9.1m(5間)×奥行18.2m(10間)=165.62㎡(五〇坪)となります。

不動産を購入する際の諸費用は全体でいくらかかりますか?(目安)

①媒介報酬料(仲介手数料)=不動産売買金額×3%+6万円以下と消費税
②固定資産税・都市計画税の精算=4/1起算により日割り計算で引渡日当日後を売主に支払う
③所有権移転登記=登録免許税(土地建物の固定資産税評価額×20/1000)+司法書士報酬
但し平成29年3月31日迄は土地評価額×15/1000+司法書士の報酬は金額により3万円以上
④抵当権設定登記=登録免許税は債権金額×4/1000+司法書士の報酬は金額により3万円以上
⑤不動産取得税=同評価額×4%
特例で平成29年3月31日まで住宅及び土地は3%、平成30年3月31日までは土地同評価額の1/2が課税標準額となる、建物は新築及び特定の既存住宅は1200万円を控除
計算例)土地180㎡・自己居住用建物で築10年・120㎡
売買価格3000万円(土地1500万円+建物1500万円)
固定資産税・都市計画税年額12万円で10月31日の引渡し
固定資産税評価額:土地600万円+建物1000万円
住宅ローン借入額:2500万円
①媒介報酬料=1,036,800円(税込)以下
②固定資産税・都市計画税精算金=約6万円
③所有権移転登記費用=35~40万円
④抵当権設定登記費用=15万円程度
⑤不動産取得税=土地9万円、建物は控除により0円
諸費用合計=170~175万円
※本事例は一般的なケースで、土地建物面積・固定資産評価額・建物築年数等様々な条件で結果が変ります。詳細は管轄の税務署か税理士にご相談ください。契約に貼付する印紙代は含んでおりません。

売買契約から引渡しはどのくらいかかりますか?

売買契約から引渡しの期間は、一般的には1カ月以上です。
買主様は住宅ローン借入がある場合には、融資実行と抵当権設定の手続きを金融機関にし、所有権移転登記の準備をします。また、買主様の借入資金の融資承認が遅れた場合は、売主様とローン特約の変更契約をして引渡しを延長することがあります。
売主様に住宅ローン等の残債があれば、完済手続きと抵当権設定抹消の手続きを金融機関にします。また、売主様の退去時期の都合で売買不動産の引渡し時期を延長する場合があります。
いずれも、引渡し時期を延期する場合は、売主様と買主様が変更契約で引渡し日を延長する覚書を交わします。

契約時の手付金や引渡し残金はどのように支払いますか?

手付金は、売買契約と同時に支払います。金種は、現金・振込・小切手のいずれかとなります。
引渡し残金は、高額になり買主様の住宅ローンや抵当権の設定、売主様の残債の完済による抵当権の抹消があるため振込みでなければスムーズな決済ができません。

抵当権の設定登記や抹消登記等はどのように行いますか?(重要)

買主様の指定する司法書士が、売主様と買主様の登記業務の一切を同時に行います。買主様の所有権移転登記と抵当権設定登記、売主様の抵当権末梢登記を一人の司法書士が同時申請いたします。
その理由は、売主様は買主様の住宅ローン資金で入金されないと残債が完済できず、売主様の抵当権抹消登記もできません。反対に、買主様は売主様の抵当権抹消登記が確認できないと新規住宅ローンの抵当権設定登記の優先順位が確保できず融資が下りません。また、売主様は抵当権設定抹消登記が、売買契約書約款の義務となっています。
このように、相反する抵当権設定・抹消登記を同時に行わなければ資金決済ができません。

特約条項とは何ですか?(最重要)

「特約条項」とは、売主様と買主様の契約約款以外に固有の取引条件を個別に取決めした条文です。そのため、記載内容に不備があれば、将来トラブルになる恐れがあります。
民事においては契約至上主義であり、売買契約書に記載された条項に全ての効力があります。逆をいえば、契約の定めが無かったり不備があるものは効力がありません。
弊社謹製の特約条項マニュアルには、文例だけでも30種類以上の内容がありますが、取引に同じ条件は無く、売主様と買主様の特別な取引条件が加わるとかなり複雑な内容の特約となります。

特約条項はどんな内容がありますか?(重要)

現況有姿渡し・建物所有権移転登記留保・老朽化建物瑕疵容認・建物解体更地渡し・地中埋設物撤去責任・軟弱地盤容認・確定測量・実測売買及び実測精算の基準単価・地籍更正登記・指定形状地積の分筆登記引渡し・隣地の越境解消・隣地の越境容認・農地転用許可条件・開発許可条件・瑕疵担保責任免責・瑕疵の容認・火災事故の容認・付近嫌悪施設の容認・ローン特約・オーバーローン特約・手付金0円確認・受渡し一括決済・公課金精算の免除・賃貸借人(駐車場)退去条件・借地権承諾・通路共同利用・私道の利用に関する覚書・地役権設定登記の容認・別契約不成就・相続登記手続き・差押え解除・土地区画整理事業清算金の負担・違約金額等々。
成立条件は買主様の容認事項、売主様の条件不成就の場合は白紙解除にすることが多く「解除条件」か「停止条件」として文章を構成します。
また同じ内容でも構成要件が、個人・法人:個人・法人、宅地建物取引業者:個人・法人の組合せでは、消費者契約法・宅地建物取引業法による瑕疵担保責任等の扱いが異なります。

解除条件と停止条件はどう違うのですか?(重要)

「解除条件」とは、売買契約が一旦は成立しているが、ある条件が不成就になったら白紙解除ができるという内容です。例えば、売主様の確定測量で隣地境界が確定しない場合は期日を定めて解除できるというものです。
「停止条件は」とは、売買契約は交わしたがまだ成立していない段階で、ある条件が成就すると成立し成就しないと白紙解除になるという内容です。例えば、買主様の住宅ローンの承認が下りれば(成就すれば)正式に売買契約が成立し、承認が下りなければ白紙解除するというものです。
白紙解除になれば、売主様は買主様から受領した手付金を無利息で速やかに返還いたします。
注意することは、仲介の場合、解除条件は契約時に有効なため媒介報酬を業者は受領できますが、停止条件は契約時には有効でないため媒介報酬は受領できません。

売主及び買主が契約を履行できない場合はどうなりますか?(重要)

不動産売買契約では違約金の定めをします。不動産取引で一方が契約を履行できず、相手方に損害賠償請求権が発生した場合は、違約金の記載額が限度になります。
例えば売買価格が3000万円であれば、通常10~20%の範囲で違約金を定めますので、300~600万円が上限となります。
しかし、あくまでも売主様と買主様の協議となり、話し合いで解決するのが契約の原則です。

途中で契約を止めたい場合はどうすれば良いですか?(重要)

不動産売買契約では、手付金を定めます。
手付金は不動産売買価格の一部として充当すると思われていますが、本来は解約手付という性質で、相手方が履行に着手しない段階では引渡しまでの間に相手方に手付金を支払うことで契約を止めることができます。その場合、売主様は手付金を倍返しで、買主様は手付金を放棄いたします。

取引でトラブルにならないようにするにはどうすればよいですか?(重要)

売主様は、売却する不動産にどんなリスクがあり買主様に損害を与える可能性や問題が無いかを、仲介業者にしっかり調査と査定してもらうことです。
売主様以外には、過去の使用履歴や精神的な瑕疵の状況が分かりません。例えば、建物があれば増改築や修繕履歴、井戸を埋めたか等、事故や火災、町内や近隣の状況、宅地になるまでの経緯等々があります。仲介業者にこれらの売主様本人しか知りえないことを告知して物件調査を依頼し、物件の客観的な価値を知ることから始まります。
買主様は、仲介業者からの物件情報の説明以外に、現地を自分で確認いたします。その理由は、外観から誰でも容易に判断できる不具合等は、売主様の「瑕疵担保責任」(戸建住宅のQ&A質問3.参照)に該当いたしませんので、買主様が容認されたことになるからです。 
また、取引に臨んだら仲介業者から重要事項説明書を早めに受けて、問題点を早期に把握したり内容を確認することが重要です。

相続登記がまだ未了の不動産物件は売却できますか?(重要)

「遺産分割協議」(相続の基本Q&A質問18.参照)が完了して、対象不動産の相続人全員の同意が得られれば売却は可能です。
仲介業者は、対象不動産の「遺産分割協議」に基づく相続人全員から媒介契約の署名捺印を取得するか、相続人代表が他の相続人全員の「売却に関する委任状」を取得してその写し等を添付の上相続人代表が媒介契約をすれば可能です。
当然ですが、「遺産分割協議」が出来ていない場合や紛争中の場合は、一部の相続人が勝手に売却依頼できません。
また、「遺産分割協議」が成立して売買契約しても、不動産引渡し時までに「相続登記」が完了する特約条項があればすぐに「相続登記」を行う必要はありません。

売買契約直後に売主が死亡した場合はどうなりますか?

 売主様が死亡した場合は、相続人を「遺産分割協議」で特定するのではなく「相続放棄者」(相続の基本Q&A質問28.参照)以外の相続予定者全員で相続登記をして所有権移転登記をします。相続予定者で協力が得られない場合は、その相手に登記の履行を求める訴えを提起することが出来ます。

売買契約直後に買主が死亡した場合はどうなりますか?

買主様が死亡した場合は、相続人(その内の1名でも可)が亡くなった買主様(被相続人)名義で所有権移転登記をします。この場合、直接その相続人名義で所有権移転登記をすることはできません。

権利証が紛失しましたが移転登記などができますか?(重要)

以前は保証書などの発行で対応していましたが、平成17年の不動産登記法の大改正により現在では権利証が登記識別情報に変わったため、司法書士の「本人確認情報」作成により司法書士の責任で所有者を証明して登記します。そのため、費用はかなり高額となります。

権利証が盗まれましたが悪用されないでしょうか?

権利証だけでは登記することはできません。売主様本人確認による署名捺印と印鑑証明が無いと所有権移転登記はできません。
不動産登記法改正以前は、不法行為をする司法書士と犯罪者が結託して、印鑑証明を不正取得した上で実印を偽造し、売主様本人に成りすまして売却した事件が実際にありました。
現在の登記システムでは、司法書士の本人確認制度と印鑑証明取得の際の行政の本人確認が厳しくなっていますので、他人が印鑑証明を取得するのは困難です。
仮に犯罪者と司法書士が不正に印鑑証明を取得し登記したとしても、権利証が盗まれたことで登記自体が無効である証明をすることにより、裁判を経て登記を抹消することが出来ます。

仮登記とは何ですか?

一般的には売買予約や順位保全のために付けることが多く、事実上の所有権移転ができない状態にあり専門用語では2号仮登記と言います。(1号仮登記は、事実上同意・承諾・許可があるが一部の書類不足で本登記ができない状態で、揃ったらすぐに登記が完了します。)
まず、市街化調整区域の農地の売買で、非農家の個人が畑を作るため近所の農家から畑を譲り受けて代金を支払ったケース。これは、都市計画区法が変らない限り農地法の許可が得られないため所有権移転登記が出来ず、農地法の許可条件で仮登記を行うものです。市街化区域に編入されて農地法5条の届出が受理されたら本登記が可能という予約の状態です。
次に、不動産会社が買主となり高額な手付金を売主様に支払って契約する場合で、売買予約の仮登記を付けます。まだ引渡し残金決済をしていないため、所有権移転登記の第一順位の優先権を確保いたします。これらの2号登記は、「所有権移転請求権仮登記」といいます。

相続した不動産に仮登記が付いていても売却できますか?

法律上は仮登記だけでは登記本来の効力を持ちませんので売却は可能ですが、後日仮登記の条件が揃って本登記されるようになればその本登記が優先します。
また、仮登記の付いた不動産を売却する場合は、仮登記権利者と話し合って仮登記を抹消するかそのまま移転本登記するか協議しなければなりません。
このように実務的には、相続した不動産に仮登記が付いていたら売却は困難です。

夫婦や親子で中古住宅を購入した場合の登記はどうなりますか?

既存建物のように土地建物を同時に購入して、贈与を使わず単純に資金に応じた登記をする場合には、出資比率で土地と建物に同率の共有持分登記をします。
例えば、夫1555万円・妻285万円・子225万円・合計2065万円の場合、夫1555/2065・妻285/2065・子225/2065、となります。
贈与を使う場合は、毎年の贈与の非課税枠110万円で持分を調整することができます。

借地解約による更地返還で、樹木の伐採は必要ですか?

更地とは、建物が無くただちに建築ができる状態で、借地権などの使用収益を制限する権利が付いていない宅地のことをいいます。
建物や外構門扉等の工作物・燈籠等の人工物がある場合や、市街化区域の耕作されていない農地、樹木の無い山林で表面が土であっても崖地や傾斜等があり整地されていない場合等は更地とはいえません。
一般的な解釈として、樹木の大きさにもよりますが、根が張っていて抜根が必要な樹木があればただちに建築ができる状態ではありませんので更地とはいえません。
よって、更地で返還するということは、抜根も含めた樹木の伐採と撤去が必要です。

上記以外の不動産・相続に関する疑問・質問も各分野ごとにお答えしています。
ぜひ、ご覧ください。

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