戸建住宅編よくあるご質問

戸建住宅にはどんなトラブルがありますか?

およそですが、某住宅関連団体の統計では以下のような目安が出ています。
①雨漏り(20%)②排水不良(8%)③シロアリ害(7%)④ひび割れ(7%)⑤傾斜(6%)

戸建住宅購入後にトラブルが発生したときはどうすれば良いですか?(重要)

トラブル(損害や修復)の内容や売買契約内容と取引相手により異なります。
売主様個人から仲介で購入した場合、業者売主から直接購入した場合、売主様個人と直接売買して購入した場合で夫々判断が分かれます。
まず、売主様個人から仲介により購入した場合ですが、仲介した業者を通じて売主様と協議します。売買契約の内容に沿い、売主様の瑕疵担保責任があるか免責されているかで売主様の損害賠償や修復の負担が決まります。売主様が個人の瑕疵担保責任は、通常3カ月としています。
損害の対象となる瑕疵担保責任の期間が残っている場合には、売買契約約款の内容に沿い売主様の責任で負担します。瑕疵担保責任が免責の場合、売主様に請求するのは困難です。
売主が業者の場合には、2年間の瑕疵担保責任があります。瑕疵担保責任期間後は宅地建物取引業法の義務が無く、その後は業者の道義的な判断になります。

瑕疵担保責任とは何ですか?(重要)

売買の目的物に「隠れたる瑕疵」(外見では発見でない不具合)がある場合には、買主様は売主様に対して契約の解除や損害賠償の請求ができます。「瑕疵担保責任」とは、売主様が「隠れたる瑕疵」に負う無条件の責任のことです。
「瑕疵(かし)」とは、売買目的物に通常有すべき品質・性能が欠けたり備わっていないことを言います。そのため、普通の状態では発見できない瑕疵を「隠れたる瑕疵」と言います。
よって、売主が知っていた瑕疵を買主に告げて認識させたり、買主がその瑕疵の状態を知っていたり、普通の注意で発見できる瑕疵は「隠れたる瑕疵」にあたりません。
民法と宅地建物取引業法では、瑕疵担保責任の内容が以下のように異なります。
民法では、買主様の契約の解除や損害賠償の請求可能期間は、「買主が隠れたる瑕疵の事実を知って(発見して)から1年以内」となっています。ただし、売主様が瑕疵担保責任の免責特約をしていても、売主様がその事実を知っていて告げなかった場合は責任が発生します。
宅地建物取引業法では、仲介で売主様が個人の場合は瑕疵担保責任の免責特約は有効です。また、引渡しから3カ月までの間に発見した場合のみという短期の瑕疵担保責任も有効です。ただし、売主様が瑕疵担保責任の免責特約をしても、その事実を知っていて告げなかった場合は責任があります。
売主が業者の場合は、売買物件の引渡しの日から2年間(又は2年以上)の間に買主様が発見した場合のみとなる特約は有効です。
ただし、瑕疵担保責任の期間を2年未満にしたり免責特約を付した場合は、その内容は無効となり民法の内容に準じることになります。
さらに、不動産の場合、仲介も戸建分譲も瑕疵担保責任の対象は①建物の主要構造②雨漏れ③給排水設備④シロアリに限定されており、キッチン・トイレ・洗面台等の水回り設備や電気製品・各種器具等は対象となりませんので注意が必要です。

トラブルを防止するためにはどうしたら良いですか?(重要)

自分でできることは物件をよく見ることで、現地案内の際に器具の損傷の状態や細部まで見て売主様に状況を聞くことが重要です。仲介での売買契約の場合、売主様から物件状況報告書を同時に添付されますが、その内容を再確認することも重要です。
通常の目視でわからないことや、業者の調査義務を超えた内容を知りたい場合は、建物検査・ホームインスペクションをすることもあります。
ただし売主様が検査に同意することが必要で、検査費用と時間がかかります。住宅面積と調査機器等の調査方法の内容にもよりますが、120㎡程度で3時間・7~10万円程度となります。
なお、宅地建物取引業法の改正により、「媒介契約時に売主へホームインスペクション(建物状況調査)業者を斡旋する」「買主への重要事項説明書でインスペクションをしたか、してあれば結果の書類の保存状況を記載する」となりましたが、売主への確認義務にとどまり実際に検査を義務化するものではありません。同法の施行は2018年4月1日です。

インスペクションとは何ですか?

正式には「ホームインスペクション」といい、建物の検査・調査・診断をすることです。
 ホームインスペクションは「ホームインスペクター」(住宅診断士)が、第三者的な立場から、住宅の劣化状況・欠陥の有無・改修すべき個所やその時期・おおよその費用などを見極めてアドバイスを行う専門業務です。
 買主様の住宅購入前や、売主様の売却前にホームインスペクションを行うことで、建物のコンディションを把握し、安心して取引を行うことができます。
売買とは関係なく、居住中のご自宅について調べることもあります。

ホームインスペクターはどのように診断を行うのですか?

診断の方法は、目視で、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を診断するのが基本です。機材を使用する詳細診断もあります。
具体的には、基礎のクラックの幅や深さ・外壁のクラックや塗装の状態・2階天井裏・床下の基礎や土台・レーザー測定機器で床の水平レベル、等々素人ではできないチェックです。

自分でできる建物チェックはどんなことですか?

外観…基礎のひび割れ状態・玄関とアプローチ境界の沈下・玄関タイルの目地の開き具合
外壁のしみやひび割れ・外壁の継ぎ目の状態・雨樋の下がり・窓サッシと枠の隙間等
内部…壁クロスのコーナーのよじれ・壁天井クロスのシミ・壁天井クロスのひび割れ・ドアの開閉
サッシ周りの隙間・壁と天井の継ぎ目・壁と床の隙間・歩いた時の床の感触・北側窓の結露
窓枠木の腐食・キッチンの異臭・トイレの異臭・排水の流れ具合等

戸建住宅の耐用年数はどのくらいですか?

建物構造や施工業者、建築基準法改正前後により大きく変わります。
耐用年数は、構造別ではRC(鉄筋コンクリート)造・鉄骨構造・木造の順で、新築時期では建築基準法改正後が同じ構造でも性能が向上しています。

戸建住宅の構造にはどんな種類がありますか?

大きく分けると、鉄骨構造・木造・RC(鉄筋コンクリート)造です。
鉄骨構造は大きく分けると、工務店等が鉄骨材料を鉄工所から調達して現場で施工する重量鉄骨ラーメン構造と、住宅メーカーが工場生産で品質基準を統一化し工業化認定された軽量鉄骨軸組ブレース工法とラーメン構造です。
外壁も同様に、現地で他社製品調達か自社工業化製品の違いがあります。
木造の構造は大きく3通りあり、工務店等が施工する在来工法と呼ばれる軸組工法・欧米から輸入された技術の2×4や2×6工法といわれる枠組壁工法、木造軸組の外側に構造用合板の面材を併用した工法です。在来工法以外の2通りの工法は、住宅メーカーが自社工場生産を可能にしています。

住宅メーカーや工務店にはどんな特徴がありますか?

住宅メーカーは自社工場生産で、鉄骨から外壁・瓦・サッシ等の品質基準や規格を統一して製造します。工場で鉄骨と外壁・窓等を一体に組み上げた外壁もしくは一部屋のユニットにして、工事現場に輸送して組み立てます。
住宅メーカーは、国土交通省から工業化認定や外郭団体から住宅性能評価を取得しています。また、品質の大幅な向上で住宅保証が長期化し、点検等のアフターサービスが充実しています。
工務店は、上場企業から個人事業まで幅広く存在しますが、経営形態のほかに材料調達や施工技術と施工能力に格差があります。
ローコスト住宅から、独自のノウハウや特許により品質と性能に優れた高級住宅に幅広く分かれます。また、施工能力による工事期間や期間内に施工できる建築棟数も変わります。保証期間やアフターサービスの内容も工務店間で違います。
その他には、建築デザイナーとして一級建築士事務所が設計施工し、3次元的なプランニングでデザイン性や機能性を追求し美的感覚と合理性に優れた空間設計を創りだしています。外構造園などのエクステリアデザイン計画も一体化した総合的な建築設計で、部材の品質や構造基準はそれに見合う選択をしています。

建築基準法の改正はいつどんな内容でありましたか?

1981年(昭和56年)新耐震基準、木造の壁量規定の見直し・構造用合板等面材の使用
2000年(平成11年)地耐力に応じた木造基礎・構造材の継手や仕口を特定・耐力壁バランス
この後の建築確認許可の木造建物は、耐震性能が高くなりました。
RC(鉄筋コンクリート)造においてもこの改正の影響が大きく、1981年以前のマンション等の建物は管理組合の総意で耐震検査をしておいたほうが良いと思います。

鉄骨はどんな種類があるのですか?

主に重量鉄骨と軽量鉄骨ですが、重量鉄骨はラーメン構造で軽量鉄骨には軸組ブレース工法です。

重量鉄骨の特徴は何ですか?

重量鉄骨は、ラーメン構造という太い角柱とH鋼梁を剛接合したもので、筋交いを無くすために接合面積を広くして強化する必要があり、溶接やハイテンションボルトを用います。そのため、各部材は太く厚くしないと構造強度を保てません。自然の錆びの劣化にも対応できる厚みを持っています。
軽量鉄骨と比較して長い間隔のスパンが可能で、より広い空間が取れます。しかし、その分鉄骨が太く厚くなるため、鉄骨柱の直下1カ所に荷重が集中し基礎が大きく強固なものが必要となります。それだけの荷重を支持する地盤の地耐力も要求されます。基礎下の地盤強化対策が必須でコストが余分にかかります。

軽量鉄骨の特徴は何ですか?

軽量鉄骨はブレースを使った構造です。ブレースとは筋交いのことで、長方形の軸組の対角にX状に入った筋交いの壁が一定の間隔で必要となります。
軽量鉄骨は厚みが3㎜前後と薄く幅も少ないため柱と梁の接合はボルトになりますが、筋交いの張力により構造強度を保ちます。鉄骨に厚みが無くても何層もの亜鉛メッキや塗装による防錆加工が施されているため、長期化に耐えるようになっています。
建物構造全体が軽量となり、軸組(柱)の本数が多く荷重が分散されるため基礎や地盤強度は木造に近いレベルで対応できます。
部材が軽量でライン生産に向いているため工業化しやすく、多くの住宅メーカーが採用しています。

重量鉄骨と軽量鉄骨の構造以外の特徴はなんですか?

重量鉄骨といえども火災の高熱を長時間浴びると鉄は弱くなり、荷重のかかった1本柱で一気に倒壊します。また、大型トラックの搬送と重機で組み上げるため、狭い道路の建築には向きません。
軽量鉄骨はコスト的には重量鉄骨より安くでき、住宅メーカーの統一規格による工場での大量生産に向きます。火災による高熱対策は、外壁の防火性能の向上により克服されています。
近年、各住宅メーカーは制震機能を強化したパーツを組み合わせ、地震の振動エネルギーを熱エネルギーなどに変換して分散したり、ショックアブソーバーのように吸収しています。

木造はどんな種類があるのですか?

旧来の在来工法である軸組工法、住宅メーカーや輸入住宅の2インチ×4インチの角材に構造用合板を張った枠組壁工法、軸組工法と構造用合板を合わせた軸組壁工法です。

木造在来工法の特徴は何ですか?

在来工法の特徴は、軸組工法となる柱と梁を接合し、筋交いで構成強度を保ちます。接合部分は継ぎ手や仕口に加え継ぎ手金具を用いることが多くなりました。柱・梁の木材は従来の檜角柱から、単板を合板のように張り合わせた集成材が用いられることも増えました。集成材は強度や品質が安定しており、工業化により安定供給も可能です。
また、小規模な工務店でも、柱や梁の構造部材は別会社の木材加工場で設計通りに加工されたプレカット部材を現場に運搬し、現場では組立と接合だけ行う方法が主流となっています。

枠組壁工法(2×4)の特徴は何ですか?

枠組壁工法(2×4)は、構造用合板の壁面の強度で構成されるため、間取りや窓に制約を受けます。もともと欧米で用いられた工法で、日本の湿気の多い気候に合わず木材の収縮が激しいため窓枠の隙間や壁床の接合の不具合、2階の床板が太鼓状に反響して足音がうるさいなどの欠点がありましたが、最近は各社とも日本に合った仕様に改良して克服しています。

軸組壁工法の特徴は何ですか?

軸組壁工法は、簡単に言えば在来工法の木造柱と2×4と似たような耐震パネルを内側に備えた外壁を併用する工法です。代表的な鉄骨住宅メーカーや在来工法をメインとした大手工務店も採用しており、断熱性能の高さやデザイン性が優れているため人気が出ています。
弊社代表の前職においても、この工法の建売住宅を事業化して用地を購入していました。

既存住宅の断熱性能向上には何が良いですか?

外壁内側・床下・天井の断熱材強化、窓ガラスの複層化、二重サッシ、隙間対策・カーテンの厚み、屋根材をカラーベストや鋼板葺を瓦仕様に変更、外壁に断熱塗装、等が考えられます。

雪害で雨樋が壊れましたが対策はありませんか?

修繕する際に、樋受け金具のピッチを狭くして荷重対策をすれば改善されます。

日本の風土には昔からの木造が良いのではないですか?

昔からの木造とは在来工法の中でも、檜4寸角以上の柱・和瓦葺・竹と土の壁とシックイ仕上げ・いぐさの畳・襖や障子・土間空間等を使った純木造住宅です。
夏季には湿気を調整して快適に過ごせますが、気密性や断熱性能が低くなります。元来の純木造住宅は外壁が土で柱が外部に露出しているため防火性が低く火災の延焼にも弱い構造です。
間取が単純でバリエーションが少ないのですが、逆に素材の美しさを追求する住宅です。
現在では、純木造住宅が建築できる大工職人や瓦職人・左官職人・建具職人等が大変希少になりました。本格的な仕事を要求される施主様は、京都等から宮大工さんを1年契約で呼び寄せて仮住まいなどを用意されます。

火災対策にはどうすれば良いですか?

外壁や窓ガラス等を耐火構造や防火性の高いものにリフォームすることをお奨めします。立地や街並で隣等間隔が少なければ、よけいに類焼を防ぐ対策が必要です。
例えば、外壁では耐火等級が4まであり、「4」は過熱を遮る時間が60分以上となっています。
窓ガラスは、耐熱ガラスのガイドラインが変り、網入りガラスしか防火認定が取れません。

築30年以上の戸建住宅は何を基準に選べば良いですか?

木造や2×4構造は、築30年以上古くなると新築時の設計基準が今の基準より性能が低くなります。構造的な劣化のほかに、木材の収縮による隙間やシロアリの害が出て来ます。
メーカーの鉄骨系住宅では、築30年以上の古いものでも鉄骨の防錆処理が効いていますので、壁を外してもほとんど新品の状態です。シロアリの被害もありません。間取と面積が同じで良ければ、スケルトンにして大規模リフォームをすると新築の状態に戻ります。

建築確認申請や検査済証は必要ですか?(重要)

建築確認申請図面と完成現場が同じであるか検査して、問題が無ければ検査済証が交付されます。
住宅ローンの融資審査では、建築確認許可証と検査済証が揃っていないとが承認が下りないこともあります。住宅金融公庫を利用した物件の場合、融資実行が遅くなるため中間検査で融資承認しましたので完了検査はありません。

建築確認図面と現地建物の間取が違っていますが問題はありますか?(重要)

建築確認申請後の完了検査までの間に変更届出をして間取りを変更したか、引渡し後に建物所有者が自分で改造もしくはリフォームした可能性があります。
引渡し後の改造やリフォームは、構造体力壁が外された場合は強度的に問題となり既存不適格となりますので、ホームインスペクションや住宅瑕疵保証保険・住宅ローンに影響が出ます。
面積が変わる増改築も、建築確認申請許可・完了検査済証・建物表示登記を変更しないと既存建物不適格となります。

戸建住宅の査定はどのようにするのですか?

最近は東京カンテイなどのシステムを大手不動産流通会社が使用していますが、弊社代表が1995年からMicrosoft Excelで作成した自動計算査定書と基本的には同じです。
<建物算定価格>
標準建築費×延床面積×現価率×品等格差率×規模修正率×流通性比率=建物査定額
構造別に標準建築費の単価が変り、築年数と構造で現価率が増減します。
個別の条件で夫々の条件に応じた係数(率)を掛けます。
<土地算定価格>
事例地単価×査定地評点÷事例地評点×査定地面積×経過期間率×規模修正比=土地査定価格
近隣の事例から算定しますが、個別の条件で夫々の条件に応じた係数(率)を掛けます。

木造の戸建住宅は何年で価値が無くなりますか?

1981年の建築基準法改正で新耐震基準になりました。また、2000年の建築基準法の改正で住宅性能評価制度ができて高耐久化・高性能化いたしました。
時代ごとに基本的な設計基準や性能基準が変り、特に木造は建築基準法の改正ごとに大きく改善されましたので、単純に築年数で建物査定を算定するのは難しくなりました。
中古住宅査定の建物算定基準は、1990年以前の木造においては20年前後で社会的な経済価値が0となる査定でした。しかし、2000年以降は設計基準や住宅性能が向上したため、それ以後は30年程度で経済価値が0になるというのが一般的な評価となっています。
流通上の経済価値と、実際の耐用年数は同じではありません。
老朽化しても、躯体構造を耐震改修して耐火構造外壁と防火サッシに外装を換え、内装設備も全面リフォームすればまだまだ使用できる木造住宅はたくさんあります。
ちなみに、税法上の木造住宅の耐用年数は22年となっていますが、減価償却費を計上するためのもので流通上の価値とは異なります。

鉄骨系住宅メーカーのスムストック住宅とは何ですか?

住宅メーカーの鉄骨系住宅は国土交通省の主導の下、2010年頃から本格始動した優良ストック住宅推進協議会(スムストック住宅)の算定基準で、躯体構造のスケルトンと内装設備のインフィルで個別に査定基準を策定しました。
スケルトンは50年償却で残価10%、インフィルは15年償却で10%としています。優良ストック住宅推進協議会(スムストック住宅)で定めた複雑な算定基準によって、長期耐久性能を重視した評価が認められ、スムストック住宅に該当する既存住宅は査定価格が高くなります。
弊社代表は、スムストック販売士資格試験の講師や監督業務に携わっておりました。

3000万円特別控除とはどのようなものですか?

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3000万円まで控除ができる特例があります。これを、「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」といいます。
この特例を受けるためには様々な適用要件や取得価格の算定基準がありますので、ご自身の具体的な内容で税務署にお問い合わせください。

住宅ローン控除とはどのようなものですか?

住宅ローン控除は正式に「住宅借入金等特別控除」といい、個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得又は増改築等(以下「取得等」といいます。)をし、(平成29年4月現在の内容で)平成31年6月30日までに自己の居住の用に供した場合で一定の要件を満たす場合において、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。
この控除を受けるためには様々な適用要件や控除期間と控除額の計算方法がありますので、ご自身の具体的な内容で税務署にお問い合わせください。

3000万円特別控除と住宅ローン控除は同時に使えますか?

「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」と「住宅借入金等特別控除」の両制度を同時に適用することはできません。
その場合一般的には、譲渡益から譲渡税がどのくらいになるか、住宅ローン控除適用期間合計の税額控除がどのくらいになるかを比較して有利な方を選択します。

空き家を放置するとどんな問題になりますか?

外部の問題点は以下のことが考えられます。
①雑草の繁茂(繁殖力が強いので、種子や害虫が家屋や隣家に及びます。)
②樹木・構造物等の隣地への越境(枝葉の成長やブロック塀の倒壊で隣地に迷惑をかけます。)
③雨樋・瓦等の破損(雨漏れや雨水の壁内侵入、雨滴が飛散して隣地に迷惑をかけます。)
④台風や竜巻の加害物(アンテナ・網戸・庭の残置物が飛散し、近隣に被害を及ぼします。)
⑤水道管や排水設備の破損(水道の漏水で無駄な費用、排水が詰まり周囲に悪臭を放ちます。)
⑥合併浄化槽の汚泥の引抜(送風機が停止していると浄化ができず悪臭や害虫が発生します。)
⑦配電ブレーカーで停電(通電されていると漏電火災の原因になるので切っておきます。)
⑧門扉や玄関の破損(防犯上良くありません。侵入者や侵入動物・放火の原因となります。)
⑨郵便受けの状態(チラシや郵便物が大量に溜まり、紙類が飛散して近所迷惑になります。)
不在時の内部チェックは以下のことが必要です。
①通気を良くしないと湿気でとカビ腐食の原因になります。
②和室は、畳を立てておくと湿気対策になります。
③水回りは、訪問時に通水を1分程度行うと配管内のゴミや腐食が流せます。
④襖・障子は、外さず開閉を点検します。
⑤雨漏れ跡は、状態を観察し早めに処置します。
⑥家財・衣類・寝具は、不要なものは早めに整理し処分します。
⑦金庫は、開け放して貴重品が無いことを確認します。
⑧ネズミやゴキブリ対策をしっかりしておきます。
⑨防犯のため二重ロックをかけておきます。

上記以外の不動産・相続に関する疑問・質問も各分野ごとにお答えしています。
ぜひ、ご覧ください。

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後日、携帯電話080-1624-9757またはメールで回答いたします。